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案例介绍： |
律师手记 近日，本市徐汇法院审结了一起罕见的有关房屋买卖纠纷的行政案件。业主高某的房屋被他人冒名出售。为维护自己的合法权益，高某将房地管理部门告上法庭。最终，法院判决房地管理部门败诉，高某的房子失而复得。 惊闻房子被出售 高某是长春市人。2001 年7月，他在本市裕德路购买了一套房屋，同年9月29日拿到“小产证”。今年3月初的一天，人在外地的高某突然接到小区物业管理公司的电话，通知其前去办理交房手续。高某当时大吃一惊，挂断电话便急赴上海，在浦东机场下机后直奔徐汇区房地产交易中心，查询结果让高某欲哭无泪：他的房子已被别人转让给了朱某，房产登记册中的产权人也已经改为朱某。在百思不得其解的时候，高某脑海中浮现出一个可疑的身影———马某。马某是高某在沪的朋友，高某一直委托他代管上海的房子。是不是马某私下冒名把房子卖了呢？ 三管齐下为维权 为弄清事实真相，维护自己的合法权益，高某多次与徐汇区房产交易中心、小区物业管理公司交涉，但得到的答案都只有一个：房子不可能再回到她手中了。万般无奈之下，高某委托笔者全权进行调查，结果发现，马某首先冒名向房地管理部门申请补发了高某房屋的产证，然后又伪造高某的身份证把房子出售了。 高某一方面向公安机关举报“马某”的犯罪行为；另一方面向徐汇法院提起行政诉讼，将上海市房屋土地资源管理局告上法庭，请求法院撤销该局于2003 年8月29日作出的补发沪房地徐字（2001 ）第061425 号房产证的行政行为；撤销该局在2003 年11月13日颁发给朱先生的沪房地徐字（2003 ）039103 号的房产证。同时，高某又向上海市公证处申请撤销2003 年10月28日公证部门作出的马某代高某出售房屋的房屋买卖合同公证和房屋买卖委托合同公证。 法庭激辩两焦点 焦点集中在两个问题上。一是房地管理部门是否尽到了审核义务？（1）在办理房产证时，应当进行形式审查还是实质审查？有关规定明确，房地产登记程序一般包括申请，受理、收费、核验契税，审核和记载、公示；房地产登记申请当事人应当向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件，按规定提交复印件的，登记机构应当对复印件与原件的一致性进行校验；年满16周岁的中国公民申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证；房地产权证书或者登记证明遗失或灭失，房地产权利人申请补发的，应当向登记机构提交下列文件：《上海市房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产登记册查阅证明（原件）、地籍图（原件）及房屋平面图（原件）。从上述规定来看，房地管理部门在作出补证和发证具体行政行为时，应当对当事人提供的材料进行实质性审查。庭审中，被告认为，自己已经尽到对材料的审核义务，认为前来办理补证和交易的人形式上均是高某本人，房地管理部门并无过错。 （2）是否应当核对当事人的身份证明？笔者认为，根据《城市房地产权属档案管理办法》规定，下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围：房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件、房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人代理人的身份证明及授权委托书等。可见，房地产权利人高某的身份证明属于房地产权属档案的归档范围。在申请补证、发证时，马某提供的身份证明是伪造高某的，但被告并没有对当事人提供的身份证明与原权利人高某的留底身份证明予以核对。被告对此辩称，自己非身份证的甄别机关，无法验证身份证的真假，自己已尽到对身份证明的核对义务。 （3）对公证书公证内容是否应当核对？笔者认为，被告在收到当事人提供的公证书时，应当对公证书中的公证内容进行审查核对，确认公证内容无误。本案中，被告对公证内容未予核对，以致于对当事人的身份证号码与实际不符这一明显的错误都未审查出来。被告认为，公证书具有法定的公信力，自己无需再对公证内容进行核对。 第二个焦点是对第三人朱某的权利保护问题。笔者认为，本案属于行政案件，对朱某的权利保护不是本案的审理范围。房屋属于不动产，根据法律规定，不动产不适用善意取得的规定，朱某提出的保护善意第三人的理由不能成立。朱某要保护自己的权利，可采取其他途径，如向马某或行政机关追偿，要求他们赔偿自己的损失。被告及朱某均认为，朱某在本案中已履行了房产交易的付款义务，不存在任何过错，属于善意取得一方，对房产享有所有权，法院应维护朱某的权益。 房管部门输官司 徐汇法院曾几次主持原告、被告和朱某举证、质证，并在听取三方的辩论意见后，基本上采纳了笔者的观点，认为被告在作出被诉具体行政行为时，认定事实不清，法律依据不足，存在明显的行政违法行为，依法应予撤销。根据我国《行政诉讼法》第五十四条的规定，徐汇法院作出如下判决：撤销被告上海市房屋土地资源管理局2003 年8月29日补发沪房地徐字（2001 ）第061425 号房产证的具体行政行为；撤销上海市房屋土地资源管理局2003 年11月13日颁发给朱某的沪房地徐字（2003 ）第039103 号《上海市房地产权证》。 君悦律师事务所何志法律师 |
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