案例简述
上海某小区建成已数年，是典型的住宅小区，地上有数幢公寓楼，地下有可供停放机动车的车位。该小区开发商在早年销售时只对外出售商品房，并不销售地下车位，故地下车位并没有办理大产证，只出租给小区业主使用。考虑到现在小区居民已基本入住，地下车位的租用已供不应求，为了更合理分配地下车位的使用以及取得地下车位出售的利益，开发商决定对地下车位进行销售。开发商在向房地局补办了地下车位的大产证后，在小区内贴出公告，表示若车位被其他人购买，则原先承租该车位的业主在租赁期满后必须腾退该车位。
开发商此举引起了业主的强烈不满，业主认为：1、开发商并不拥有地下车位的所有权，无权出售地下车位；2、房地局不应向开发商发放地下车位的大产证。基于此，大部分业主委托了业主委员会向房地局提出了行政诉讼，要求撤销房地局已颁发的地下车位大产证。
业主认为开发商无权出售地下车位的理由是：1、房产证上记载的小区土地已被所有业主分摊，小区土地属于全体业主共有，地下车位也使用了小区土地，故地下车位也应该属于所有业主共有；2、小区车位的建造成本已转嫁给了所有业主，故业主便成了地下车位的实际投资者，根据“谁投资谁收益”的原则，地下车位的收益权应属于全体业主。
笔者认为，业主提出的异议看似有理有据，但其实却是误解了法律。
（一）从投资的角度看地下车位的权属
建设部2001年11月20日修订的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”据此，开发商对其投资建设的地下车位拥有所有权，可以依法转让或租赁。我们在理解该法规时不能断章取义，“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”中的投资仅指建设阶段的投资，在建设阶段谁投资了，谁就是建设单位，谁就依法可以转让、租赁该地下工程，该“投资”并没有包括销售后买受人对该投资的承担，也就是说即使业主分摊了开发商对地下车位的投资，业主也不会成为“建设单位”，也不能当然地成为地下车位的所有者。
有些人提出按照1999年4月1日浙江省物价局颁布的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》规定“经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性配套公共配套设施、设备，必须无偿提供给小区的住户使用，不得另行作价销售”，地下车位是按照住宅小区详细规划要求配置的，应无偿提供给业主使用。但是我们需要注意到的是，非营业性配套公共配套设施、设备是否包括地下车位并没有明确的规定，况且该规范性文件只适用于浙江省，并且它的效力是非常低的，当其与上位法发生冲突时，以上位法为准，而事实上，该规范性文件已和上述建设部的部门规章以及下述法律产生了冲突。
根据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”其中对于车位的权属已做了非常明确的区分，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有，其他规划确定的车位都是属于开发商所有的，否则开发商便没有权利通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的归属。
根据上述法律法规，案中的地下车位系建筑区划内规划用于停放汽车的部分，其并没有占用业主共有的道路或其他场地，且由开发商投资建造，故依法应属于开发商所有，开发商可以以出售的方式行使其所有权。
（二）从土地使用权的角度看地下车位的权属
业主认为地下车位属于业主共有的另一个原因是认为地下车位所使用的土地使用权已由全体业主分摊，土地使用权已归全体业主共有，故地下车位也应属于全体业主共有。但笔者认为，业主分摊的仅是地面的土地使用权，并没有分摊地下土地使用权，故地下车位不属于全体业主共有。
根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”
根据《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》第七条，“建设单位应当在经批准的建设用地范围内依法实施建设；竣工后，该地下建（构）筑物的外围实际所及的地下空间范围为其地下土地使用权范围。”
一个小区若包括地下建筑，其土地使用权便分为地面土地使用权和地下土地使用权，虽然在土地出让合同中或许没有明确约定可以设定地下土地使用权，但在规划部门关于建造地下车位的相关批复中，我们可以推导出政府部门是同意开发商使用地下建筑占用的地下部分土地使用权的。
综上，本案中的地下车位的产权应属于开发商所有，开发商可以对此进行出售、出租或以其他方式行使其所有权。
另外，需要特别指出的是，本文中所讨论的地下车位均指层高高于
