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境外人士在沪购房，包括预售房屋（期房）、出售房屋（现房）及买卖房屋（二手房），根据大陆有关法律及上海市有关政策，应办理签约、公证、登记、领证等四项法律手续才能确保自身权益，具体如下： 一、关于签约，即签订有关购房合同，主要分为三种，即购买“楼花”（大陆称“期房”）的签订《上海市商品房预售合同》；购买商品房现房的，签订《上海市商品房预售合同》；购买二手房即他人转让房屋的，签订《上海市房地产买卖合同》，以上合同均由上海市有关政府部门印制和监制，为标准文本，可以有效维护购房者的基本权益，但购房者在签订《预售合同》时，应当注意审查房产开发商的《商品房预售许可证》，并仔细阅读合同中对交房期限、交房条件、付款方式、面积误差、违约责任等方面的约定，以明确自己的权利义务。同时，购房者也不能忽视补充条款的约定。有些房产开发商会利用补充条款对标准合同文本进行修改，如果忽视阅读补充条款，往往会对合同内容产生误解。而且，购房者也可以通过补充条款把自己的要求增加到合同中。购房者在签订《出售合同》时，应当注意审查房产开发商是否已经取得出售房屋的房地产权证，并对房地产权证上的记载内容充分了解，如是否已经设定他项权利等。总之，应充分关注上述合同中的填充条款及补充条款，同时应注意运用补充条款维护自身权益。 二、关于公证，即境外购房者在签订上述合同时，应由上海市公证处公证员在场，并由其对签订的上述合同出具公证书，经过公证的上述合同才发生法律效力。因此，境外人士购房合同公证，是购房必须办理的法律手续。 三、关于登记，即购房者签订的《预售合同》，在公证后应及时办理预售合同登记手续，《出售合同》及《买卖合同》应在公证后办理过户登记手续，只有经登记的合同，才能对抗第三人。登记部门为上海市房地产登记中心及各区房地产登记中心。登记手续可以通过协议委托一方具体办理，另一方配合提供资料；也可以委托律师事务所、房产经纪公司等第三方办理。境外人士委托他人办理房地产过户申请手续的，需要向登记部门提供经公证的委托书，否则必须亲自到登记部门申请办理过户手续。 四、关于领证，鉴于在大陆，房地产权证为取得房屋所有权及土地使用权的合法凭证，因此，购房者购买期房应在房屋交接后，购买现房及二手房应在合同生效后，尽快到房地产登记部门申领《上海市房地产权证》，同时按规定交纳契税、交易手续费、印花税、权证费等，否则，所购房屋在转让、抵押、出租时将会产生不必要的麻烦。当然，申领房地产权证、缴纳税费也可委托律师代理进行。 |
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